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Fundos imobiliários podem entrar em novo ciclo de investimentos e expansão

Mesmo com necessidade de revisão da lei que regula o produto, perspectivas são boas, com retomada dos empreendimentos e menor vacância

Passados os piores anos da recessão que afetou os investimentos como um todo, impactando fortemente o setor de imóveis, o mercado está pronto para a retomada do crescimento. Na esteira desta melhora, a perspectiva para os fundos  imobiliários é muito positiva, beneficiando-se da menor vacância nos empreendimentos e também de um pipeline de projetos parados que agora devem sair do papel. Esse foi o mote de um dos painéis do 10º Congresso ANBIMA de Fundos de Investimento, nesta quinta-feira, 25, em São Paulo.

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Carlos Martins (Kinea), Bruno Gomes (CVM), Alexandre Assolini (Vórtx) e Reinaldo Lacerda (ANBIMA e Votorantim)

Mudanças regulatórias que podem dar mais flexibilidade para os gestores estão em debate entre a ANBIMA e a CVM e tendem a colaborar para um novo ciclo de crescimento das carteiras do produto. A necessidade de alteração na regra que obriga a distribuição periódica de 95% de rendimentos pelos fundos foi o ponto central das demandas dos gestores que participaram do painel desta tarde.

Dados apresentados por Reinaldo Lacerda, da Votorantim Asset Management e diretor da ANBIMA, mostram um setor em expansão. O número de fundos listados em bolsa foi de 117 para 168 entre dezembro de 2013 dezembro do ano passado. No mesmo período, esses fundos em geral foram de 225 para 385. Só os em bolsa têm um valor de R$ 50 bilhões, segundo dados da Associação.

“Ainda somos bem menores do que o mercado americano, que supera US$ 1 trilhão, mas estamos avançando de forma sustentável”, comentou Lacerda. Pela nova classificação da ANBIMA, dos fundos imobiliários listados em bolsa, 55% são de renda/aluguel; 20% são fundos de CRI; 22% híbridos – títulos de valores mobiliários mais renda – e o restante, fundos de desenvolvimento.

Também houve forte crescimento no número de gestores, de 30 para 83, e de administradores, de 19 para 36, também entre 2013 e 2019 (março). “A isenção do imposto de renda sobre ganho de capital tem sido importante e levou o produto a ter 74,3% de pessoas físicas, com 15,6% das cotas nas mãos do poder público, 9,1% empresas e apenas 1% estrangeiros, algo que poderia melhorar”, explicou Lacerda.

Representando o órgão regulador, Bruno Gomes, da CVM, concorda com a necessidade de rever pontos da Lei 8.668, entre eles o que obriga a distribuição de dividendos, mas sem apontar quais caminhos poderiam ser seguidos. “Em relação à 8.668, que obriga a distribuir lucro, reconheço que é uma ‘faca no pescoço’ do administrador que precisa semestralmente levantar os números e, se precisar reinvestir, tem de convocar assembleia para aprovar”, disse.

Assista ao debate completo. Para conferir os demais painéis do congresso, veja nosso canal no Youtube.

 

Ele também apontou necessidade de definir melhor as funções de gestor, administrador e consultor. “Podemos e vamos melhorar, mas ainda assim a indústria de fundos imobiliários vem ganhando espaço e experiência após o boom de 2012, 13 e 14, quando o produto era oferecido a investidores de poupança que achavam se tratar de uma renda fixa, não viam o risco envolvido e ficavam insatisfeitos. Hoje isto já não ocorre”, lembrou. 

Alexandre Assolini, da Vórtx DTVM, faz coro e acredita que mudar a lei ajudaria no desenvolvimento desses produtos. “Da forma como está, nos deixa engessados e precisamos ser mais flexíveis. Muitas vezes somos obrigados a distribuir rendimentos quando o mercado está com preços bons, e ficamos sem recursos para reinvestir”, contou. Do ponto de vista do pequeno investidor, o executivo também vê prejuízo com a regra, já que o cotista recebe pouco e, dependendo do momento, não consegue reinvestir. “Não sou contra distribuir lucro, mas a obrigatoriedade para todos é ruim, nos impede de ter estratégias diferentes para produtos, com prazos distintos e percentuais. Vamos avançar e podemos sim multiplicar por 10 o patrimônio destes fundos, ultrapassando a poupança”, declarou.

Carlos Martins, da Kinea Investimentos, também se mostrou otimista. “Hoje temos juros baixos, investidores mais bem-educados para o produto e um efeito positivo da crise, que é mostrar o valor de uma boa gestão”, explicou. “Vejo um novo ciclo com a melhora do setor imobiliário, em ativos como shopping, logística e um pouco no residencial, que os fundos podem aproveitar. O que falta é o investidor institucional mais atuante que ajudaria a dar volume à indústria”, disse. Assolini concorda e reforça: “o investidor estrangeiro, que participa muito pouco desses fundos, quer ter uma porta de saída e a presenças de institucionais dará mais segurança”, concluiu.

 

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